Folge 16: In Immobilien investieren – Lennards Weg ohne Eigenkapital, der Fremdkapitalhebel, AfA, Standortwahl und die Eigenheim-Frage

Nach dem Interview mit Alex Fischer sitzen Flo und Lennard in Folge 16 wieder gemeinsam am Mikrofon, und diesmal tauschen sie die Rollen: Flo fragt, Lennard antwortet. Denn während im Podcast sonst vor allem über Aktien und Börse gesprochen wird, geht es heute um Immobilien, und da hat Lennard den Erfahrungsvorsprung: Er ist seit 2020 investiert und hat inzwischen drei Objekte im Bestand. Flo besitzt noch keine Immobilie, plant aber den Einstieg. Die Folge richtet sich ausdrücklich an Einsteiger: Warum kann eine vermietete Wohnung überhaupt Sinn ergeben, wie fängt man an, was steckt hinter Fremdkapitalhebel, AfA und der Zehnjahresfrist, welche Standorte lohnen sich, und sollte man sich mit Mitte 20 ein Eigenheim kaufen? Hier bekommst du das Gespräch kompakt zum Nachlesen, ergänzt um einige Zahlen zu Zinsen, Steuern und Markt, die wir nachgeschlagen haben.

Kurz vorweg, wie im Podcast: Das ist keine Anlageberatung und keine Kaufempfehlung, sondern persönliche Meinung und Erfahrung. Investitionen sind mit Risiken bis hin zum Totalverlust verbunden, und bei kreditfinanzierten Immobilien kann es noch teurer werden, weil das Darlehen unabhängig vom Wert der Immobilie zurückgezahlt werden muss. Alle Kaufpreise, Zinsen, Mieten, Renditen und Cashflows zu Lennards Objekten sind seine eigenen Angaben aus dem Gespräch und nicht extern geprüft. Aussagen zu Steuern sind eine Einordnung, keine Steuerberatung. Wo wir Zahlen zu Gesetzen, Zinsen oder Märkten nachgeschlagen haben, steht es dabei.

Flo plant, Lennard hat gekauft

Lennard ordnet sich gleich zu Beginn ein: 2020 hat er seine erste Immobilie gekauft, eine kleine Eigentumswohnung, heute sind es drei Objekte. Als Immobilienexperten würde er sich trotzdem nicht bezeichnen. Vom Prinzip her sei es ein sehr simples Investment, aber eines, bei dem man sich von Anfang an über eines im Klaren sein müsse: Immobilien sind deutlich aufwendiger und pflegebedürftiger als Aktien. „Eine Aktie ruft dich nicht um drei Uhr nachts an, weil irgendeine Leitung nicht mehr funktioniert.“ Wie Immobilien neben Dividendenaktien und P2P-Krediten in sein Gesamtportfolio passen, erzählt er ausführlich in Folge 2 und auf seiner Host-Seite.

Flo ist noch nicht investiert, hat es aber vor. Mehr als „es könnte sein, dass es nächstes Jahr losgeht“ will er nicht verraten. Klar ist für ihn schon jetzt: Der Fokus bleibt auf Aktien. Immobilien sollen sein Portfolio diversifizieren, aber nie den Hauptbestandteil ausmachen. Mit dieser Haltung schlüpft er in die Rolle des Interviewers und stellt die Frage, mit der jede Immobiliengeschichte anfängt: Wie war das bei der ersten?

Der Einstieg mit 21: Rich Dad Poor Dad, ein Zettel von der Sparkasse und eine 60-m²-Wohnung

Lennards Geschichte beginnt, wie viele Investorengeschichten, mit einem Buch. Etwa 2019, mit 21 Jahren, hat er „Rich Dad Poor Dad“ gelesen, in dem es viel um Vermögensaufbau geht und darum, wie einfach Immobilieninvestments angeblich sind. Er hatte gerade seinen ersten richtigen Job, gut bezahlt, aber noch in der Probezeit, und keine Ahnung von Immobilien. Trotzdem war der Gedanke gesetzt: Das machst du auch. Der erste Schritt war denkbar unspektakulär: zur Sparkasse gehen und fragen, wie viel er überhaupt finanzieren könnte, ob er in der Probezeit einen Kredit bekommt und wie viel Eigenkapital er bräuchte. Zurück kam ein Zettel, der formal nichts wert war, aber eine Zahl enthielt, mit der er arbeiten konnte: bis zu rund 300.000 € Finanzierungsrahmen.

Danach hat er Videos geschaut, Objekte angesehen und, wie er sagt, „ganz frech verhandelt“: teils die Hälfte des geforderten Preises geboten. Irgendwann fand er eine Eigentumswohnung mit 60 m², Baujahr 1993, nicht uralt, aber auch nicht neu, für am Ende rund 105.000 € plus Nebenkosten. Das Besondere damals: Die Bank finanzierte nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten, eine klassische 120-Prozent-Finanzierung. Lennard hat nach eigenen Worten keinen einzigen Cent Eigenkapital eingebracht, seine damaligen Ersparnisse von 3.000 bis 4.000 € musste er nicht anfassen. Der Zins lag bei 0,8 %, der Mieter war schon drin, und die Wohnung trug sich vom ersten Monat an mit einem Überschuss von 20 bis 30 €. Nicht die Welt, aber profitabel, und der Mieter zahlte die Wohnung ab.

Zur Einordnung: Kaufnebenkosten machen in Deutschland je nach Bundesland und Makler schnell 10 bis 15 % des Kaufpreises aus. Allein die Grunderwerbsteuer liegt je nach Land zwischen 3,5 und 6,5 %, dazu kommen Notar und Grundbuch mit rund 2 % und gegebenenfalls die Maklerprovision. Dass eine Bank all das mitfinanziert, war schon in der Niedrigzinsphase die Ausnahme und ist heute noch seltener.

Angefühlt hat sich trotzdem alles riesig. Vor dem Notartermin war Lennard nervös, danach nennt er ihn den langweiligsten Termin seines Lebens: anderthalb Stunden, in denen der Notar den kompletten Vertrag monoton vorlesen musste. Dann kamen Kaufpreiszahlung, der Wechsel der Bankverbindung, die erste Miete, die erste Rate, und das war es eigentlich. Der Mieter blieb rund sechs Jahre, bis März 2026. In der anschließenden Leerstandsphase hat Lennard die Wohnung komplett kernsaniert, inzwischen ist sie neu vermietet.

Buy and Hold oder Fix and Flip: zwei Wege, mit Immobilien Geld zu verdienen

Weil sich die Folge an Einsteiger richtet, sortiert Flo die Grundlagen. Er hat sich in der Theorie viel mit dem Thema beschäftigt und bekommt über seinen Bruder, der im Immobilienbereich selbstständig ist, einiges mit. Grundsätzlich gibt es zwei Strategien: Fix and Flip, also kaufen, sanieren und teurer weiterverkaufen, ergibt vor allem für Menschen Sinn, die handwerklich etwas draufhaben und viel selbst machen können und wollen. Die Folge dreht sich um Buy and Hold, und dort gibt es zwei Renditequellen:

• Wertsteigerung: Man kauft an einem Ort, von dem man glaubt, dass er sich weiter gut entwickelt. An einigen Standorten kann man laut Flo grob mit 2 % pro Jahr rechnen. Anders als bei einer Aktie sieht man den aktuellen Wert allerdings nicht täglich im Kurs.
• Positiver Cashflow: Die Mieteinnahmen sind höher als die Kreditrate, die sich beim üblichen Annuitätendarlehen aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Bleiben beispielsweise 50 oder 100 € im Monat übrig, zahlt der Mieter die Immobilie im Grunde ab. Rücklagen muss man trotzdem bilden, denn es kann immer etwas kaputtgehen.

Für Flo ist der Cashflow der deutlich interessantere Teil. Lennard nennt ihn den Optimalfall, sagt aber auch ehrlich: Vor sieben Jahren war positiver Cashflow deutlich leichter zu erreichen als heute, weil die Zinsen so viel höher sind. Er hat sich kürzlich aus Neugier aktuelle Bauzinsen angeschaut und landete bei „vier Komma irgendwas Prozent“, ein ordentlicher Unterschied zu seinen 0,8 %. Das deckt sich mit den Marktdaten: Dr. Klein nannte zum 31. Oktober 2026 einen effektiven Topzins von 4,18 % für zehn Jahre Zinsbindung, Interhyp wies Mitte Oktober 4,5 % aus. Einen Lichtblick gibt es laut Lennard dennoch: Förderdarlehen, die auch für Investoren interessant sind. Tatsächlich hat die KfW ihr Programm „Klimafreundlicher Neubau“ zum 2. März 2026 verbessert: Für ein Effizienzhaus 40 nennt sie 0,6 % effektiven Jahreszins bei zehn Jahren Laufzeit und Zinsbindung, für Effizienzhaus 55 Zinsen ab 1 %. Beantragen können private und gewerbliche Investoren über ihre Hausbank, solange Bundesmittel verfügbar sind.

Gewerbehalle und Neubau-Apartment: Lennards Objekte zwei und drei

Lennards zweite Immobilie ist eine Gewerbehalle, ein ganz anderes Feld, wie er sagt. Als die Halle zwischenzeitlich leer stand, musste ein neuer Mieter her, und das dauert im Gewerbebereich deutlich länger als bei Wohnungen, während die Raten weiterlaufen. Dafür ist das Einkommen höher: Für 310.000 € gekauft, bringt die Halle nach seinen Angaben über 50.000 € Miete im Jahr, also mehr als 10 % brutto. Den Stress ist es ihm trotzdem nicht wert. Gewerbe macht er nicht noch einmal, und die Halle wird nach zehn Jahren verkauft.

Objekt Nummer drei ist ein Neubau-Apartment in Osnabrück. Als er es zur Vermietung einstellte, kamen 200 Bewerbungen an einem Tag, Flo war zufällig gerade zu Besuch und hat die Nachrichten einlaufen sehen. Kleine Apartments in Städten mit Universität oder Hochschule werde man immer los, sagt Lennard. Gerechnet hatte Lennard sehr konservativ und mit einem klar negativen Cashflow am Anfang, was er in Kauf genommen hätte, weil das Gebäude im Effizienzhaus-40-Standard mit QNG-Siegel gebaut ist und damit die Sonderabschreibung greift, die Einkommensteuer zurückbringt. Am Ende fehlen nur rund 50 € im Monat, und nach einer Mieterhöhung in zwei oder drei Jahren soll auch dieses Objekt im Plus stehen. Auch diese Wohnung war wieder komplett finanziert, inklusive Nebenkosten. Lennard betont, dass so etwas heute sehr selten ist.

Für die Zukunft hat er eine klare Linie: kleine Apartments von 30 bis 40 m², am besten die kleinste Wohnung in einem großen Gebäude. Denn wenn Dach oder Heizung erneuert werden, zahlt jeder Eigentümer nach seinem Flächenanteil, und wer die kleinste Einheit hält, trägt nur einen Bruchteil. Tendenziell sollen es Neubauten sein: fünf Jahre Gewährleistung, Handwerkergarantien, kaum Stress, dazu die Sonder-AfA. Danach fünf Jahre überbrücken und steuerfrei verkaufen. Bei seiner ersten Wohnung musste er dagegen schon die Heizung erneuern lassen und jetzt kernsanieren, und so ein Bestandsobjekt will er sich nicht unbedingt noch einmal ans Bein binden. Ob er die erste Wohnung in etwa drei Jahren verkauft oder behält, lässt er offen. Druck macht er sich keinen: Seit einigen Monaten pausiert er mit Zukäufen, will aber weiter aufstocken, wenn etwas passt. „Es ist nicht so, dass ich sage, bis zum 31. Dezember muss ich noch eine Immobilie kaufen.“

AfA und Sonder-AfA: Was die Abschreibung bringt

Weil die Sonderabschreibung für Lennards Rechnung so wichtig ist, erklären die beiden kurz, was AfA überhaupt ist. Lennard löst es als „Abschreibung für Anlagen“ auf, korrekt heißt es Absetzung für Abnutzung, gemeint ist dasselbe: Ein Gebäude nutzt sich buchhalterisch ab, deshalb darf man jedes Jahr einen Teil der Anschaffungskosten als Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen, und das drückt die Steuer, obwohl real kein Geld abfließt. Anders als bei kleinen Anschaffungen, die man sofort komplett absetzen kann, geschieht das bei Immobilien über Jahrzehnte verteilt. Lennard nennt 3 % für Neubauten ab 2023, und das stimmt: Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, gilt seit dem Jahressteuergesetz 2022 ein linearer Satz von 3 % pro Jahr. Für Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022 sind es 2 %, Lennards Wohnung von 1993 fällt also in die niedrigere Gruppe. Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grundstücksanteil.

Dazu kommt die Sonder-AfA, die Lennard mit „5 % degressiv noch mal on top“ beschreibt. Genau genommen sind es zwei verschiedene Instrumente, die sich kombinieren lassen:

• Mit dem Wachstumschancengesetz gibt es für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 beginnt, wahlweise eine degressive AfA von 5 % des jeweiligen Restwerts statt der linearen 3 %.
• Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG für neuen Mietwohnraum bringt zusätzlich bis zu 5 % pro Jahr im Jahr der Fertigstellung und in den drei folgenden Jahren. Voraussetzungen: Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029, Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeitsklasse, nachgewiesen über das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG), Baukosten von höchstens 5.200 € je Quadratmeter Wohnfläche, gefördert werden maximal 4.000 € je Quadratmeter, und die Wohnung muss zehn Jahre lang vermietet werden.

Zusammen können so im ersten Jahr bis zu 10 % der Bemessungsgrundlage abgeschrieben werden. Genau deshalb konnte Lennard bei seinem Neubau-Apartment einen anfangs negativen Cashflow verkraften: Die Abschreibung erzeugt steuerlich einen Verlust aus Vermietung, der mit anderen Einkünften verrechnet wird. Wichtig zur Einordnung: Die AfA ist ein Steueraufschub, kein Geschenk. Sie senkt den Buchwert, und wer innerhalb der zehnjährigen Vermietungsfrist steuerfrei verkauft, bei dem wird die Sonderabschreibung rückgängig gemacht. Deshalb passt sie so gut zu Lennards Plan, die Objekte mindestens zehn Jahre zu halten.

Wie viele Immobilien kann man eigentlich finanzieren?

Diese Frage hat Lennard vor rund zwei Jahren seiner Sparkasse gestellt. Die Antwort, auf den Punkt gebracht: Solange alle Objekte cashflow-positiv sind, im Prinzip unendlich viele, es muss sich nur für die Bank rechnen. Genau deshalb ist es sein Ziel, jede Immobilie ins Plus zu drehen. Für die nächsten Käufe plant er, anders als bei den ersten drei, bewusst 20.000 bis 30.000 € Eigenkapital einzubringen, damit das Objekt von Anfang an positiv läuft und er direkt wieder zur Bank gehen und das nächste finanzieren kann.

Der Fremdkapitalhebel und die zehn Jahre bis zum steuerfreien Verkauf

Der größte Hebel bei Immobilien ist für Flo das Fremdkapital, das es bei Aktien standardmäßig nicht gibt. Von gehebelten Aktieninvestments würde er fast jedem abraten, erst recht Langfristanlegern. Bei Immobilien dagegen stellt die Bank den Großteil des Geldes, und trotzdem gehört dem Käufer die komplette Wertsteigerung, während das Darlehen Monat für Monat kleiner wird. Lennard beschreibt es als Schere, die immer weiter auseinandergeht: Auf der einen Seite steigt der Wert, auf der anderen sinkt die Restschuld.

Dazu kommt, was Lennard „das Coolste“ nennt: Wer eine Immobilie privat hält, kann sie nach zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Grundlage ist die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte in § 23 EStG. In der Folge erwähnt er, dass es in der Politik Pläne gebe, diese Regel abzuschaffen, und ist sich nicht sicher, ob sie schon vom Tisch sind. Stand heute: Die Grünen-Fraktion hatte im Juni 2026 einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Frist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen sollte. Der Bundestag hat ihn am 8. Oktober 2026 mit 131 zu 446 Stimmen abgelehnt, CDU/CSU und SPD stimmten dagegen. Die Frist gilt also unverändert. Für Lennard wäre eine Abschaffung „der Genickbruch für Immobilieninvestments in Deutschland“.

Zusammengenommen ergibt das seine Rechnung: Wer wie er bei der ersten Wohnung keinen Cent eingesetzt hat und sie nach zehn Jahren steuerfrei verkauft, hat auf das eingesetzte Kapital eine rechnerisch unendlich hohe Rendite. Wer 5.000 € einbringt und am Ende 30.000 bis 40.000 € herausbekommt, immer noch einige hundert Prozent. Deshalb trennt er bewusst: Eigenkapital in Aktien, Fremdkapital, also das Geld anderer Leute, in Immobilien.

Kein passives Investment: Was Immobilien an Arbeit bedeuten

Flo hakt nach, denn drei Immobilien bedeuten auch drei mögliche Quellen für nächtliche Anrufe. Immobilien seien eben nicht passiv, sondern deutlich aktiver als ein Mausklick im Depot. Lennard widerspricht nicht. Bei seiner ersten Wohnung wurde vor ein, zwei Jahren die Heizung erneuert, und bei der Kernsanierung wollte er zunächst alles selbst machen. Das Herausreißen hat er tatsächlich übernommen, eine Steckdose tauschen geht auch, aber Tapezieren und Böden verlegen gehören nicht zu seinen Stärken. Also hat er Handwerker beauftragt, weil er seine Zeit besser nutzen kann, um Geld zu verdienen, und weil sich die Kosten absetzen lassen. Kümmern muss man sich trotzdem, und genau dieses Bewusstsein fehlt vielen, die Immobilien für ein passives Investment halten.

Dann ist Zeit für die Werbepause. Sponsor der Folge ist Mintos, wo seit Oktober 2026 neben Krediten, Anleihen, ETFs und Immobilienprojekten auch über 4.000 Aktien ab 1 € handelbar sind, laut Mintos ohne Order- und Depotgebühren.

Mietrendite, Eigenkapitalrendite und warum Immobilien nur mit Hebel Sinn ergeben

Zurück im Gespräch geht es um Rendite, und Flo räumt mit einem Missverständnis auf. Die Eigenkapitalrendite kann dank Hebel sehr hoch sein, die Bruttomietrendite, also die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, ist bei Immobilien eher gering: 4 % seien schon sehr gut, 5 % außerordentlich, meistens pendle es sich bei 2,5 bis 3 % ein. München, wo Flo wohnt, ist ein schwieriges Pflaster, weil der Abstand zwischen Kaufpreis und Miete deutlich größer ist als im Schnitt. In Mittel- und Ostdeutschland sei die Lücke viel kleiner, dort gebe es interessante Deals. Nüchtern betrachtet, sagt Flo, performen Aktien im Schnitt besser, spannend werden Immobilien erst durch das Fremdkapital.

Die Marktdaten geben ihm recht und sind sogar etwas freundlicher: Der Mietrenditeatlas von Baufi24 weist für das erste Halbjahr 2026 eine durchschnittliche Bruttomietrendite von 4,17 % über 52 untersuchte Städte aus. Schlusslicht ist Hamburg mit 3,0 %, München liegt ebenfalls am unteren Ende, Stuttgart führt die sieben größten Städte mit 3,99 % an, und an der Spitze stehen Chemnitz mit 5,77 % und Gelsenkirchen mit 5,16 %. Zwölf der zwanzig renditestärksten Städte liegen im Ruhrgebiet oder in Ostdeutschland.

Lennard hat für seine Objekte grob überschlagen: Die erste Wohnung bringt selbst nach der Renovierung noch über 6 % Mietrendite, die Gewerbehalle über 10 %, das Neubau-Apartment in Osnabrück 3 bis 4 %. Sein Muster: In der Kleinstadt sind die Mietrenditen höher, die Wertsteigerung ist dafür geringer. In München kann es umgekehrt 1 bis 2 % Mietrendite bei höherer Wertsteigerung geben. Das muss man abwägen, aber am Aktienmarkt sind die Renditen im Schnitt klar besser. Daraus folgt für ihn: Immobilien ergeben eigentlich nur mit Fremdkapital und in jungen Jahren Sinn. Wer 70 ist, braucht keine Immobilie mehr zu kaufen, denn so ein Kredit läuft 30 Jahre. Tendenziell sei es sogar klüger, auf 35 Jahre zu finanzieren, weil die Rate sinkt und der Cashflow steigt.

Welche Standorte interessant sind: B-Lagen, Unistädte und Makro-Faktoren

Jetzt dreht Lennard die Fragerichtung um: Wo würde Flo kaufen, alt oder neu? Flos ursprünglicher Plan war eine kleine Wohnung. Weil sein Bruder in der Branche gut vernetzt ist, kann er sich inzwischen auch vorstellen, gemeinsam mit ihm in ein größeres Projekt zu investieren. Bei den Standorten orientiert er sich an Menschen, die in dem Bereich investieren: Mitteldeutschland, zum Beispiel Kassel, oder der Osten mit Dresden; Leipzig findet er in manchen Vierteln schwierig, Berlin lässt er angesichts der politischen Debatten um Enteignungen außen vor. In Bayern kommen für ihn B-Lagen infrage, also Studienstädte wie Regensburg oder Bayreuth mit Universität und Hochschule, vielen jungen Menschen und besseren Mietpreisen. In München würde er nur investieren, wenn sich ein Angebot wirklich rechnet, dann aber sofort, denn die Stadt wird aus seiner Sicht weiter wachsen: zwei Universitäten, mehrere Hochschulen, eine der beliebtesten Städte des Landes. Auch Nordrhein-Westfalen und der Westen sind für ihn interessant, Lennards Investments sieht er als Beleg. Entscheidend sind die makroökonomischen Faktoren, die Lage ist das A und O. Sein plakatives Beispiel: Wer neben einer Wiese kauft, auf der später eine Chemiefabrik entsteht, hat schnell die Hälfte des Werts verloren.

Lennard liefert die Praxis dazu. Seine erste Wohnung liegt in einer Kleinstadt mit rund 27.000 Einwohnern zwischen Münster und Osnabrück, viel Industrie, keine Hochschule, also ein klassischer B-Standort. Was er damals wusste und der Verkäufer offenbar nicht: Die Wohnung liegt zentral, direkt neben einem Stadion mit Sportplatz, und wenige Gehminuten entfernt wurde eine neue Kindertagesstätte gebaut. So etwas wertet eine Wohngegend auf, und Lennard hatte es über die Lokalpolitik mitbekommen. Sein Tipp: mit Lokalpolitikern oder Menschen sprechen, die die Gegend kennen. Ähnlich beim Apartment in Osnabrück: Für Osnabrücker Verhältnisse eher untere B-Lage, aber nah am Campus, und die Stadt plant in dem Gebiet in den nächsten fünf bis zehn Jahren neue Wohngebiete und Supermärkte. Das kann aus einer unteren B-Lage auf Dauer eine bessere B- oder sogar eine A-Lage machen. Die Lehre der beiden: nie blind kaufen, die Gegend verstehen und alles durchrechnen.

Standort Deutschland: Heizungsgesetz, Enteignungsdebatte und zu wenig Angebot

Nach den Mikrolagen kommt die große Frage: Ist Deutschland überhaupt noch ein guter Standort für Immobilieninvestments? Flo findet, das Investitionsumfeld werde immer schwieriger, und nennt als Beispiel das unter Wirtschaftsminister Robert Habeck beschlossene Gebäudeenergiegesetz, besser bekannt als Heizungsgesetz, das Bauen und Sanieren teurer gemacht habe und dessen Kosten am Ende auf die Mieter umgelegt würden. Inzwischen gebe es in der Politik einen breiten Konsens dagegen. Das stimmt sogar wörtlich: Der Bundestag hat am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen, das seit Ende Juli 2026 gilt und die Vorgabe abschafft, dass neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien laufen müssen. Ganz kostenlos wird fossiles Heizen für Vermieter trotzdem nicht: Ab 2029 müssen Gas und Heizöl steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe enthalten, und Vermieter tragen die Hälfte dieser Mehrkosten, gedeckelt auf einen Teil des Verbrauchs.

Zweiter Punkt von Flo: Wenn über „die Konzerne“ geschimpft wird, trifft es in Wahrheit vor allem Privatleute, denn über 60 % des vermieteten Wohnraums gehörten Privatpersonen wie Lennard oder ihm selbst. Die Zahl hält der Prüfung stand: Laut Zensus 2022, den die Bundesregierung in einer Antwort auf eine Bundestagsanfrage zitiert, gehören 63,5 % der rund 23 Millionen vermieteten Wohnungen in Deutschland Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften, im Saarland sogar 84,5 %, in Berlin dagegen nur 33,6 %. Der Rest verteilt sich auf kommunale und private Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, die öffentliche Hand und Kirchen; die großen börsennotierten Konzerne sind darin nur ein Teil.

Lennards Antwort auf die Standortfrage fällt in zwei Hälften. Von der Enteignungsdebatte, die vor allem in Berlin geführt wird, hält er nichts, und er glaubt nicht, dass sich so etwas mittelfristig durchsetzt. Vielleicht probiere es die eine oder andere Kommune aus, die Folgen kenne man aus anderen Ländern. Sein Beispiel ist Stockholm, wo die Mieten seit Jahrzehnten reguliert sind: Dort wartet man laut der städtischen Wohnungsvermittlung im Schnitt rund neun Jahre auf einen regulären Mietvertrag, in der Innenstadt deutlich länger. Zur Einordnung der Berliner Lage: Nach dem Volksentscheid von 2021 hat das Abgeordnetenhaus im März 2026 ein Vergesellschaftungsrahmengesetz beschlossen, das aber erst 2028 in Kraft treten soll, damit das Bundesverfassungsgericht es vorher prüfen kann, und die Bundesregierung hat im Juli 2026 angekündigt, Vergesellschaftungen von Mietwohnungen per Landesgesetz bundesrechtlich ausschließen zu wollen. Lennards Kernargument ist ökonomisch: Warum sollte jemand in Immobilien investieren oder bauen, wenn er damit keinen Gewinn machen darf? Das Geld könnte genauso gut an die Börse gehen, mit vermutlich doppelter Rendite. Besser sei es, privates Kapital zu mobilisieren, das baut, statt immer neue Auflagen zu schaffen. Schon jetzt baue kaum noch jemand, weil es sich nicht mehr rechnet: Inflation, teurere Baustoffe, steigende Handwerkerrechnungen, weil es immer weniger Handwerker gibt. Mehr Angebot würde die Mieten stabilisieren, doch die bestehenden Förderprogramme seien zum Großteil zu schwach, um jemanden zum Bauen zu bewegen.

Die zweite Hälfte seiner Antwort ist optimistischer. Der Wirtschaftsstandort Deutschland sei gerade schwierig, die Insolvenzmeldungen bekomme jeder mit, aber es gebe auch positive Signale: Nvidia und Amazon wollten investieren. Tatsächlich hat Amazon rund um den Investitionsgipfel der Bundesregierung am 20. Oktober 2026 angekündigt, 2027 rund 16 Milliarden Euro in Deutschland zu investieren, davon 4,8 Milliarden in die Cloud- und KI-Infrastruktur der AWS-Region Frankfurt; Nvidia vereinbarte dort eine KI-Kooperation mit der Bundesregierung und kündigte Beteiligungen an deutschen Start-ups an. Deutschland sei im Moment der strauchelnde große Mann Europas, sagt Lennard, werde sich aber wieder fangen. Es könne „eine Zeit lang ekliger werden“, langfristig glaube er an den Standort und damit auch an Immobilien in Deutschland.

Flo beantwortet die Frage für sich mit seinen Plänen: Der Großteil seines Geldes wird vermutlich immer an der Börse liegen, auch weil ihn das schlicht mehr interessiert, aber er sieht seine Zukunft in Deutschland, es ist seine Heimat. Was ihm wichtig ist: kein krasses Klumpenrisiko.

Klumpenrisiko und Liquidität: die zwei großen Nachteile

Niemals 90 % des Vermögens in Immobilien, und am besten nicht alles in einer Stadt: Diversifikation hat bei Immobilien aus Flos Sicht sogar eine noch größere Berechtigung als bei Aktien. Denn bei einem globalen Crash fallen alle Aktien, egal ob aus den USA, Asien oder Europa, aber drei Häuser in derselben Straße sind ein Klumpenrisiko ganz eigener Art. Lennard stimmt zu hundert Prozent zu. Seine drei Objekte liegen alle rund um Münster und Osnabrück, das nächste soll mindestens 50 Kilometer entfernt sein, vielleicht auch in Flos Ecke.

Der zweite Nachteil ist die Liquidität. Eine Aktie kann man jederzeit kaufen oder verkaufen, bei einer Immobilie steckt das Geld in Stein, oder, wie Lennard sagt, „in ein paar Steinen und ein bisschen Holz“. Nach zwei oder drei Jahren zu verkaufen ist in den meisten Fällen unklug, man sollte mindestens zehn Jahre einplanen. Ein vorzeitiger Verkauf ist vor allem wegen der Steuer teuer: Bei der Gewerbehalle hatte Lennard überlegt zu verkaufen, weil er die Nase voll hatte. Nach dem Durchrechnen, wie viel Geld dabei verloren ginge, hält er nun die verbleibenden rund sechs Jahre durch, bis der Verkauf steuerfrei ist. Lennard sieht in der Illiquidität aber auch einen Vorteil: Sie zwingt zum Sparen. Er kennt genug Leute, die in einer Aktienkrise aus Panik alles verkaufen, und heute reicht dafür ein Abend mit der Depot-App. Eine Immobilie verkauft man nicht aus einer Laune heraus. Selbst wer zeitweise draufzahlt, hat am Ende etwas, das im Optimalfall an Wert gewonnen hat. Das Gleiche gilt für das Eigenheim, das sich rechnerisch meist nicht lohnt, aber zum Sparen zwingt und am Ende einem selbst gehört. Und damit sind die beiden beim Thema, das Flo ohnehin anschneiden wollte.

Eigenheim kaufen oder zur Miete wohnen?

Würde Flo sich ein Eigenheim auf Kredit kaufen? Nein, oder genauer: nur unter zwei Voraussetzungen. Entweder man bezahlt das Eigenheim cash, was er selbst für sehr schwierig und sehr anspruchsvoll hält und wofür man früh anfangen und im Leben Gas geben muss, oder man hat vorher ein bis zwei vermietete Immobilien mit gutem Cashflow, der dann einen großen Teil der Rate trägt. Flo zitiert den Investment Punk Gerald Hörhan, von dem man halten könne, was man wolle, der aber in einem Punkt recht habe: Mit einer Eigenheimrate von gern einmal 2.000 oder 3.000 € im Monat versklavt man sich. Deshalb würde er so spät wie möglich kaufen, nicht mit 70, aber auch nicht vor 30 oder 35 und auf gar keinen Fall in den Zwanzigern. Es komme auf die finanzielle Situation an, und zur Miete zu wohnen sei völlig in Ordnung, es gebe schließlich auch gute Wohnungen und Häuser zur Miete.

Lennard sieht es ähnlich und rechnet vor: Er wohnt zur Miete in einer neu gebauten Doppelhaushälfte mit 140 m² und zahlt rund 1.300 € warm. „Da kommst du niemals hin, wenn du das kaufst.“ In den letzten zwei Jahren hat er trotzdem immer wieder durchgerechnet, ob kaufen oder bauen sinnvoll wäre: Fertighäuser angehört, einen Bungalow erwogen, der sich als teurer herausstellte als zwei Geschosse, weil das Fundament zu den teuersten Posten gehört, ein kleines Stadthaus, ein altes Haus zum Sanieren mit neuer Dämmung und Elektrik. Nirgends kam er unter 700.000 bis 800.000 € heraus, und mit den aktuellen Bauzinsen landete er bei 3.000 bis 4.000 € im Monat oder mehr. Bezahlen könnte er das, aber dann stellt sich die Frage, ob man sich Urlaub, Essengehen und Unternehmungen mit Freunden noch leisten will. Und bei keinem der Objekte hatte er das Gefühl: Das ist das Traumhaus. Die einzige Ausnahme, die Lennard gelten lässt, wäre das Traumgrundstück, abgelegen und besonders, dafür würde er sich auch mit einer Million Kredit „versklaven“.

Flo ergänzt den Unterhalt: In einem freistehenden Haus zu wohnen ist Luxus, das merkt man spätestens beim Umzug in die Studentenbude, und ein größeres Haus kostet mit Strom, Gas, Heizung und Instandhaltung nach seiner Einschätzung schnell mehrere tausend Euro im Monat. Als junger Mensch in den Zwanzigern würde er das nicht machen, es sei denn, man hat geerbt oder verdient sehr viel und es bedeutet einem sehr viel. Sein Anspruch bleibt: entweder cash oder erst, wenn der Cashflow aus Dividenden und Mieteinnahmen die Rate deckt. Lennard relativiert ein wenig: Es müssen nicht 100 % Eigenkapital sein, aber 30, 40 oder 50 % machen die Rate klein. In Bayern, wirft Flo ein, bekomme man unter einer Million kaum etwas, und Lennard rechnet weiter: Wer eine Million bar bezahlen will, braucht eigentlich 1,5 bis 2 Millionen Vermögen, weil das Haus nicht das ganze Vermögen sein darf. „Mit 30 zwei Millionen Vermögen, ich bin ja ambitioniert, aber das ist schon heftig“, sagt Flo.

Beide sind gespannt, wie die Community das sieht, ob Immobilieninvestoren zuhören oder Leute, die sich ein Eigenheim gekauft haben. Vermutlich eher die ältere Generation, bei der oft ein Einkommen reichte, während heute zwei Verdiener nötig sind und es trotzdem nicht einfach klappt. Flo weist darauf hin, dass die Immobilienpreise seit dem Hoch der Niedrigzinsphase gesunken sind, der Rückgang aber den Zinsanstieg nicht ausgleicht. Die Zahlen des Statistischen Bundesamts bestätigen das Bild: Der Häuserpreisindex erreichte im zweiten Quartal 2022 seinen Höchststand, fiel bis zum ersten Quartal 2024 um knapp 13 % und liegt im zweiten Quartal 2026 trotz leichter Erholung noch rund 8 % darunter. Eine neue Niedrigzinsphase mit Zinsen nahe null halten beide auf absehbare Zeit für unwahrscheinlich. Wer damals mit festen 0,5 % finanziert hat, hat richtig gute Deals gemacht, heute sind es 3 bis 4 %, und ein Zinssprung von zwei oder drei Prozentpunkten macht in jeder Kalkulation, die Flo schon durchgerechnet hat, einen gewaltigen Unterschied.

Immobilien-Aktien und REITs: die Alternative ohne Mieteranruf

Zum Schluss der Hinweis für alle, die kein Darlehen aufnehmen wollen: Es gibt REITs und börsennotierte Immobilienunternehmen, mit denen man von Immobilien profitiert, ohne selbst Schulden zu machen und ohne dass der Mieter anruft. Lennard nennt als Beispiel Vonovia, die nach seiner Einschätzung gerade eher kriselt, und Flo ergänzt den Klassiker Realty Income, den inzwischen ohnehin jeder kennt. Warum Lennard den Monatszahler auf seiner Liste der zehn Aktien für zehn Jahre hat, steht in Folge 14, und auch Alex Fischer erklärt in Folge 15, warum er Immobilien lieber in Aktienform hält als als eigenes Objekt. Niemand muss in Immobilien investieren, sagt Flo, man muss überhaupt nicht investieren, aber Aktien seien eine gute Alternative, und Immobilien-Aktien verbinden beides.

Neues Format: Schickt uns eure Depots

Zwei Anliegen zum Schluss, wie immer: Wer auf Spotify oder Apple Podcasts hört, darf gern eine Bewertung dalassen, im Idealfall fünf Sterne, auf YouTube freuen sich die beiden über einen Daumen nach oben und ein Abo. Lennard und Flo geben sich gerade Mühe, jede Woche eine Folge zu liefern. Und das neue Format kommt bald: der Depot-Roast. Wer sein Depot von den beiden besprechen lassen will, schickt es, am besten als Übersicht aus Parqet oder Getquin, notfalls als Screenshots, an hi@jungundinvestiert.de.

Fazit

Immobilien sind für Lennard kein Ersatz für Aktien, sondern ein Werkzeug, um Fremdkapital arbeiten zu lassen: Eigenes Geld geht ins Depot, das Geld der Bank in kleine, gut gelegene Apartments, die der Mieter abbezahlt und die nach zehn Jahren steuerfrei verkauft werden können. Dazu gehört ein ehrlicher Blick auf die Nachteile: Aufwand, Klumpenrisiko, fehlende Liquidität und eine Zinslandschaft, in der positiver Cashflow 2026 deutlich schwerer zu erreichen ist als 2020. Flo liefert die Einsteigerperspektive, inklusive der Erkenntnis, dass Bruttomietrenditen von 3 bis 4 % ohne Hebel kaum gegen den Aktienmarkt ankommen, und beide landen beim Eigenheim an derselben Stelle: erst kaufen, wenn das Geld da ist oder passives Einkommen die Rate trägt, nicht aus Prinzip mit Mitte 20. Keine Anlageberatung, aber ein realistischer Blick auf eine Anlageklasse, die oft entweder verklärt oder verteufelt wird.

Vielen Dank fürs Zuhören! Team Immobilien oder Team Aktien, wie baut ihr Vermögen auf? Schreibt es uns in die Kommentare bei YouTube oder per DM auf Instagram. Bis nächsten Sonntag!